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  一、金银湖楼市

  1、金银湖所属区域房地产市场宏观运行情况

  - 9月东西湖区域商品房供求比达到2.54:1,供大于求

  2006年9月,东西湖区新增住宅供应量17.6万平方米,新增住宅套数1542套,本月成交住宅项目约6.9万平方米,共537套,成交价格为3142.78元/平方米,供求比为2.54:1,供大于求。一直较受关注的银湖翡翠及泰跃金河也在本月取得预售许可证,即将在11月公开上市的可售房源总面积分别为12.98万平方米和6.91万平方米,共计19.89万平方米,下半年东西湖片区的耀江?丽景湾二期及沿海赛洛城也会陆续推出,如此巨大的市场供应量必将进一步加剧区域内楼盘销售压力。

  截止9月30日 东西湖区重点区域商品住房备案统计

  06年后上市项目情况

  累积可销售面积

  38.19万㎡ 累积可销售套数 2889套

  本月已销售面积

  2.26万㎡ 本月已销售套数 199套

  本月成交均价 3147.64元/㎡ 06年前上市项目情况(存量盘)

  累积可销售面积 61.44万㎡

  累积可销售套数 4764套

  本月已销售面积 4.67㎡

  本月已销售套数 338套

  本月成交均价 3140.43元/㎡

  - 片区房源供给主力为90-120平方米之间

  对9月区域内在售楼盘各面积段房源进行分析,其中90-120平方米房源供求比高达4.31:1,121-140平方米房源供求比为2.65:1,均高于片区平均水平,体现出了区域内的竞争焦点所在。,均高于片区平均水平,体现出了区域内的竞争焦点所在。

  以下柱状对比图显示,片区内供给主力为90-120平方米之间房源,而90平方米以下小户型供给量偏少,其需求也相对较小。从各面积段房源的供求情况来看,以二房为代表的90平方米以下户型和140平方米以上以四房、复式、别墅等产品为代表的户型供求较为合理。而以91-140平方米之间的以三房、四房为代表的主流户型因受众较广,在成为了各大楼盘的主打户型的同时,也成为了区域竞争压力最为巨大的房源。

  2、金银湖片区楼市特征

  - 区域产品类型丰富,以混合型社区规划为主

  本区域产品类型丰富,多层、小高、联体、独栋皆有。各个楼盘规划基本都以混合型社区规划为主,其中产品类型多为多层和联体别墅。

  金银湖板块内其土地资源供应量充足,其楼盘规模普遍较大,容积率较低,社区环境与市中心楼盘相比,楼盘品质和社区环境要高出较多。该区域内楼盘在规划产品类型上以多层和联体别墅为主要建筑形态,辅之小高层和高层来满足观景的要求。

  区域内楼盘主要借助于金银湖自然景观资源,来打造中高品质社区。因此,在产品规划中多规划有花园洋房和联体别墅,来提高楼盘品质和档次。本区域还有少量独栋别墅产品规划,主要分布在金银湖沿岸地带,占据着一线湖景优势。

  - 区域内项目销售价格存在较大差异

  区域楼盘销售价格由于其楼盘所在地理位置、自然景观资源、开发商品牌实力以及社区规划品质档次的不同,造成各个楼盘销售价格之间存在着较大的落差。

  - 区域客户主要以中等收入阶层为主

  区域内初期住宅产品以经济适用房为主,通过低价位、低品质住宅产品在较短时间内实现居住人口的导入。其初期的购买者以集团购买为主,随着武汉住房分配制度的改革,个人购买者的比重逐步提高。同时,金银湖片区的扎堆开发,板块价值提高,目前个人购房率超过90%。客户群以中等收入阶层为主。客户群中也包含部分高收入阶层,自己拥有私家车等交通工具。

  - 区域客户主要来源于汉口

  由于汉口地区购房者对跨江购房存在较大的心理障碍,而在对江岸、江汉、硚口、东西湖4个汉口购房区域的选择时,选择东西湖区域的比例仅次于选择汉口中心区的比例,这主要得益于金银湖板块5年开发的积累,以及金银湖周边宜人的自然环境。

  二、金银湖区域未来发展趋势

  1、金银湖区域房地产板块特征明显

  - 高尚生活区

  以武汉人民会议中心、武汉邮政中心、东方马城、金银湖高尔夫为依托,形成了以万科?西半岛、耀江?丽景湾、高尔夫城市花园、银湖翡翠为代表的高尔夫高尚生活区。

  - 环湖生态居住区

  以西以北,环绕金银湖开发的碧海花园、恋湖家园、黄金海岸、顺驰?泊林、万科?西半岛及泰跃?金河等项目构成环湖生态居住区。

  - 黄狮海生态居住区

  以共享吴家山台商投资区的成熟配套为依托,初步形成以鑫海花城及总规模达140万平米的沿海?赛洛城为代表的黄狮海生态居住区。

  2、市政配套建设提速,3年内达到常青花园入驻水平

  政府对金银湖发展规划为三个阶段,即开发阶段、配套阶段、完全城市化阶段。目前,金银湖板块已处于第二阶段,政府从以往专注于招商引资转向狠抓配套,而配套的首要问题则是交通。金山大道的刷黑拓宽、沿张公堤建设的中环北线,横跨中环北线的常青立交、古田一路立交与古田二路立交等道路基础设施均在紧张建设中。

  轻轨线北端终点站设在鑫海花城附近,同时地铁二号线的出口从常青花园延伸至马池路,使金银湖板块能够拥有两条轨道交通线。

  随着交通、商业、教育、医疗等配套设施的逐渐完善,金银湖管委会预计在3年内使金银湖的入住率达到常青花园的水平。

  3、产业支撑,为区域市场聚集人气

  武烟集团新址入驻金银湖,有望带动整个产业链,有利于增强板块内的人气,以及原区域游离的人员就业。政府与香港投资商洽谈某医疗器械的项目,准备引入金银湖制药工业园。加勒比黄金海岸是政府大力引进的水上旅游项目,以促进旅游促进板块腾飞。商业、旅游、药业工业、总部经济是金银湖区域的支撑产业。强大的产业支撑为区域房地产发展聚集人气。